人防車位歸屬“爭奪戰(zhàn)”：開發(fā)商VS業(yè)委會，法院一錘定音！
來源： 紫牛新聞
2025-09-17 14:44:00
生活中，小區(qū)人防車位的管理使用及收益權常常成為業(yè)主與開發(fā)商之間的爭議焦點。小區(qū)地下那些標注“人防”的車位到底歸誰使用？開發(fā)商有權出售或出租嗎？近日，宿遷市宿城法院審結(jié)了一起業(yè)委會與開發(fā)商之間的人防車位物權糾紛案件，厘清了人防車位背后的權益歸屬問題。
案情回顧：業(yè)委會開發(fā)商各執(zhí)一詞爭使用權
原告某小區(qū)業(yè)主委員會（以下簡稱 “某業(yè)委會”）訴稱，被告江蘇某房地產(chǎn)公司在出售小區(qū)房屋時，業(yè)主支付的購房款中已包含地下人防工程規(guī)劃車位的投資成本，因此全體業(yè)主對該地下人防車位依法享有使用、管理及收益權，故訴至法院，請求判令被告將某大廈負三層人防工程（含所有車位）的使用權返還給原告。
開發(fā)商則辯稱，其作為人防工程的投資建設方，依據(jù)《中華人民共和國人民防空法》第五條，依法享有對該人防車位的使用、管理和收益權利；并強調(diào)人防車位的建設成本并未納入商品房銷售價格中，實際售價遠低于物價局備案價格；此外，雙方簽訂的商品房買賣合同中已明確約定，開發(fā)商有權出售人防車位使用權，且投資主體身份不因房屋銷售發(fā)生轉(zhuǎn)移；人防工程竣工后一直由開發(fā)商實際管理維護，并承擔全部運維費用。
法院審理：依據(jù)成本與法規(guī)判定使用權歸屬
宿城區(qū)人民法院經(jīng)審理認為，原告某業(yè)委會于2023年3月25日正式成立，并在所屬居委會及街道物業(yè)管理辦公室完成備案，具備訴訟主體資格。根據(jù)市物價局早年出具的成本認證報告，涉案人防車位的建設費用確已納入商品房開發(fā)成本，并作為備案銷售價格的依據(jù)。開發(fā)商雖辯稱銷售價格低于備案價，但實際售價仍高于開發(fā)成本，且未舉證證明人防建設成本系其獨立承擔。法院認定，隨著商品房銷售完成，人防車位的建設成本已通過商品房銷售轉(zhuǎn)移至全體業(yè)主，業(yè)主成為實際投資者。
此外，《江蘇省人民防空工程建設使用規(guī)定》第二十六條明確，“住宅小區(qū)內(nèi)依法配建的防空地下室，業(yè)主委員會成立前由建設單位作為平時使用人，業(yè)主委員會成立后則由業(yè)主委員會作為平時使用人”。本案中，原告某業(yè)委會已依法成立并備案，故涉案人防工程的平時使用權應歸原告所有。
綜上，一審判決開發(fā)商向業(yè)委會返還涉案人防工程（含車位）的平時使用權。開發(fā)商不服提起上訴，二審法院經(jīng)審理后駁回上訴，維持原判。本案現(xiàn)已生效。
法官說法：明確權屬規(guī)則維護業(yè)主權益
宿城區(qū)人民法院速裁庭審判員、一級法官臧玉艷表示，人防車位權屬問題關乎廣大業(yè)主的切身利益，易引發(fā)矛盾糾紛。本案的裁判明確，人防車位的建設費用如經(jīng)確認已納入商品房開發(fā)成本，并體現(xiàn)在房屋銷售價格中由業(yè)主實際承擔，則全體業(yè)主應被認定為該人防工程的實際投資者。依據(jù)《中華人民共和國人民防空法》第五條，業(yè)主們依法享有對該車位的平時使用、管理和收益的權利。開發(fā)商雖在建設階段承擔了初始投資，但隨著房屋銷售完成，建設成本已通過房價分攤轉(zhuǎn)移至購房業(yè)主，投資權益主體亦相應發(fā)生轉(zhuǎn)移。此外，《江蘇省人民防空工程建設使用規(guī)定》第二十六條進一步明確，業(yè)主委員會成立后，人防工程的平時使用人應由建設單位變更為業(yè)委會。
法官在此提醒，業(yè)委會作為代表全體業(yè)主的合法組織，有權依法向開發(fā)商主張返還使用權及相關收益，切實維護業(yè)主共同財產(chǎn)權益。這一裁判不僅體現(xiàn)了公平原則，也對規(guī)范住宅小區(qū)人防車位的使用管理具有重要的指導意義。
揚子晚報/紫牛新聞記者 陳勇