德基用20年重新定義逛商場
來源： 紫牛新聞
2026-06-18 18:32:00
2006年6月26日，德基廣場一期在新街口東北角開門迎客。誰曾想到，這座商場將在20年后以262.4億元的年銷售額穩(wěn)居國內商場榜首，更沒人預料到，它會把藝術博物館搬進購物中心、把“網(wǎng)紅解憂所”做成流量入口、把營業(yè)時間拉長至24小時。
2026年6月，恰逢德基廣場開業(yè)20周年。從新街口出發(fā)，德基的商業(yè)模式和這座城市的發(fā)展相融合——仙林德基藝術奧萊有望率先亮相，河西“德基時刻”、夫子廟文商旅項目等也將陸續(xù)登場?？梢哉f，德基的每一次落子，都不是簡單復制商場，而是與這座城市的生長脈絡同頻共振——在這里，商業(yè)不再是孤立的消費場、購物中心，而是成為驅動區(qū)域升級、激活文化底蘊的“城市合伙人”。
德基廣場如今成了南京的商業(yè)名片 朱君賢 攝
賣貨更賣體驗：商業(yè)邏輯的顛覆
“以前逛商場是‘帶著目的去花錢’，現(xiàn)在逛德基是‘沒有目的去生活’。”南京白領林女士的感受，折射出德基與傳統(tǒng)商場的本質區(qū)別——前者是交易終點，后者是體驗起點。
無論是新街口商圈，還是夫子廟、江寧、河西商圈，傳統(tǒng)購物中心的邏輯是“品牌驅動”——把鋪位租給大牌，靠品牌吸引力帶客流。德基意識到：如今，單純“購物”功能可以被線上替代，但“體驗”不能，對于消費者而言，沉浸式購物體驗感越來越重要。
“顧客從哪里來，為什么來？現(xiàn)在的商場不像以前，僅靠地理位置、品牌組合作為核心競爭力，更多的是內容創(chuàng)新，包括功能提升和內容提升?！钡禄鶑V場總經(jīng)理吳鐵民先生這樣說。
德基藝術博物館就是這場轉型創(chuàng)新的縮影。2017年，德基在寸土寸金的綜合體8樓拿出整層空間做博物館，彼時被業(yè)內視為“不務正業(yè)”。但《金陵圖》數(shù)字藝術展的火爆證明了這一決策的前瞻性——“人物入畫、實時跟隨”的沉浸式體驗，讓這幅宋代南京長卷累計吸引近300萬人次觀展，線上曝光超3億人次。
“帶孩子來看展，看完順便逛個街吃個飯，一下午就過去了?！币晃粊碜院戏实挠慰蛯P子晚報/紫牛新聞記者說。這正是德基想要的——“藝術引流、商業(yè)變現(xiàn)”的閉環(huán)。
同樣出圈的還有“網(wǎng)紅衛(wèi)生間”。德基將B1到8層的洗手間打造成不同主題的藝術空間，成為社交平臺的流量密碼。
“你會為了上個廁所專門去一個商場嗎？”面對記者的提問，90后消費者李曉丹笑著反問：“你去小紅書搜搜‘德基廁所’，看看有多少打卡筆記就懂了?！逼鋵崳习傩赵敢饽贸鍪謾C拍照發(fā)朋友圈，就說明有了情緒價值的認同感和體驗感。
首店收割機：一年開71家全新品牌門店
在商業(yè)地產行業(yè)，“德基速度”是一個被頻繁提及的詞。據(jù)贏商網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2025年一年，德基廣場開出71家全新品牌門店，其中包括LV香水美妝精品店的全球首店、11家國際品牌的中國首店、47家江蘇首店。
“你永遠可以相信德基速度?！边@不僅是社交媒體上的話題標簽，更是品牌方的共識。
德基20周年慶典裝置 朱君賢 攝
“德基對我們的指導非?！珳省?，”某入駐品牌的南京負責人透露，“從門店裝修風格到具體款式的備貨建議，甚至營銷活動方案，德基都會給建議。他們太懂這里的消費者了。”
這種能力來自大數(shù)據(jù)支撐。德基搭建的物聯(lián)綜合管理平臺和商業(yè)運營平臺，能分析客流動線與消費偏好，為品牌提供“定制化”的經(jīng)營策略。某黃金品牌江蘇首店開業(yè)首月銷售額達1.5億元，勞力士江蘇旗艦店重裝后10天銷售1200萬元——這些數(shù)字背后，是德基精準的客群洞察。
德基還敏銳捕捉消費風向的轉變。當“情緒價值”成為年輕人的關鍵詞，它引進了名創(chuàng)優(yōu)品MINISO SPACE全球首店，IP衍生品迅速成為爆款；當戶外運動風起，它集中引入ARC‘TERYX始祖鳥等戶外品牌；當“中國智造”成為潮流，大疆、追覓、山下有松等國產品牌陸續(xù)入駐。
商場不打烊：德基的24小時實驗
2024年底，德基廣場推出“24h”商業(yè)新模式，成為國內高端商業(yè)體中率先“不打烊”的探路者。
“24小時不打烊”，德基成了探路者 揚子晚報/紫牛新聞記者 范曉林 攝
“以前新街口到了晚上10點就冷清了，現(xiàn)在德基藝術博物館開到午夜，還有夜間主題派對?！痹谥猩綎|路附近寫字樓工作的張先生告訴記者，“晚上加班后還能去看個展、喝一杯，感覺城市很生活。”
這不僅是商業(yè)模式的創(chuàng)新，更是對城市生活方式的重新定義。當一座商場成為“全天候社交與消費空間”，它就不只是購物目的地，而是城市公共生活的一部分。
“雙子星”啟幕：德基模式在裂變
如今你路過河西廬山路老遠就能看見，河西“德基時刻”在一片期待與矚目中進入開業(yè)籌備倒計時。與新街口德基廣場不同，這只“藍色小象”主打年輕、潮流與生活方式。
從logo就能看出差異：新街口德基如今的LOGO換成了“金色小象”，河西德基時刻則是一只“揚起鼻子的藍色小象”。定位上，新街口聚焦“重奢”，德基時刻瞄準“輕奢潮流”，預計引進超300個潮流品牌首店及特色精品店，體量約12萬平方米。
德基“解憂所”，成了網(wǎng)紅打卡地 朱君賢 攝
更值得關注的是“玩物艙”這一全新業(yè)態(tài)——德基時刻將呈現(xiàn)“靈感博物館”式的奇幻空間，匯聚全球文化創(chuàng)意IP。
記者注意到，在建的仙林德基藝術奧萊則定位“國內首個藝術奧萊”，建筑外形如云朵，尚在施工便已刷屏。與常規(guī)奧特萊斯不同，它不再主打“折扣倉”邏輯，而是將藝術展覽、公共裝置與消費場景深度融合——未來這里不僅有品牌折扣店，而是一個“可以逛一整天的藝術村落”，讓遠郊商業(yè)同樣具備“內容引力”。
業(yè)內分析，德基多點布局背后，是其商業(yè)模式與南京城市發(fā)展的深度融合：從新街口到仙林、河西、夫子廟，每一個項目都在回應城市的需求，讓商業(yè)真正長進城市的骨骼里。
不管你怎么看，德基就是南京的“商業(yè)名片”
當然，德基并非沒有爭議。社交平臺上有類似帖子：“雙休日節(jié)假日人太多，停車排隊時間長”“網(wǎng)紅衛(wèi)生間打卡潮讓本來繁忙的女廁更加擁擠”“東西太貴，普通人也就逛逛”。
但爭議本身也是流量。2025年德基廣場客流量達6600萬人次，同比增長18%。數(shù)據(jù)最有說服力：無論愛或恨，德基已經(jīng)成為南京繞不開的城市地標。
從2006到2026，德基廣場用20年完成了三次蛻變：從“奢侈品集合地”到“首店收割機”，再到“文商旅融合目的地”。
它的成功曾被簡單歸結為“位置好”——坐擁“中華第一商圈”新街口核心區(qū)位。但復盤這20年，真正讓它從華東標桿躍升為國內商業(yè)塔尖的，是持續(xù)的自我迭代：不啃地段的老本，只做體驗的升級。把每一寸空間都變成“內容”，而不是貨架。創(chuàng)新的內核，從來不是復制別人的答案，而是重新定義問題本身——別人拼地段，它拼的是想象力。這一點，德基做到了。
知名互聯(lián)網(wǎng)專家、網(wǎng)經(jīng)社電商研究中心特約觀察員郭濤認為，當一座商場愿意把空間讓給藝術、把時間讓給夜歸人、把流量讓給城市文化IP，它就不再是企業(yè)行為，而是一種“城市公共產品”。德基用20年證明：頂級的商業(yè)，不是吞噬城市資源的巨獸，而是激活城市能級的引擎。它讓新街口從“中華第一商圈”變成“世界級消費目的地”，讓南京從“旅游中轉站”變成“心之向往城市”。商業(yè)與城市最好的關系，不是依附，而是彼此成就——德基與南京，寫出了范本。
“不是所有的商場都叫德基，但貌似所有商場都想成為德基?！边@句網(wǎng)友的話，或許是對德基20年最好的注腳。而它的下一個20年，剛剛開始。
揚子晚報/紫牛新聞記者 范曉林 視頻攝制｜朱君賢