金陵長樂坊等一批老廠房改造在政策加持下引發(fā)“現(xiàn)象級反響”
來源： 交匯點新聞
2026-03-23 14:40:00
金陵長樂坊等一批老廠房改造在政策加持下引發(fā)“現(xiàn)象級反響”
政策有多暖心 改變就有多大
3月16日起，南京金陵長樂坊結(jié)束試營業(yè)，進(jìn)入閉店休整期，為正式營業(yè)做準(zhǔn)備。雖然試營業(yè)不到一個月，但這個正月里金陵長樂坊還是在南京引發(fā)了“現(xiàn)象級反響”，平均每天四五萬人次的大客流以及200萬元日營業(yè)額，羨煞了夫子廟其他大小商家。
在南京，隨著城市更新扶持力度加大，越來越多的社會資金投入老廠房和老舊樓宇改造，涌現(xiàn)出金陵長樂坊、國創(chuàng)園、錦創(chuàng)書城等一批人氣、運(yùn)營俱佳的產(chǎn)業(yè)載體?？衫蠌S房、老舊樓宇更新資金投入大、限制條件多、不確定性高，是老城“難啃的骨頭”，這些項目如何吸引到不菲投資并實現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營的呢？
“這不僅需要財稅、土地政策加力加持，還需對規(guī)劃審批、經(jīng)營準(zhǔn)入‘容缺許可’?！蹦暇┦幸?guī)劃和自然資源局秦淮分局局長、秦淮區(qū)城市更新辦常務(wù)副主任李建波說，從城市建設(shè)轉(zhuǎn)進(jìn)城市更新，老廠房改造成為新的競技場，政府各部門創(chuàng)新支持不可或缺——政策有多暖心，舞臺就有多大。
補(bǔ)齊“先天不足”，
老廠房“重裝登場”
“長樂坊的火爆，離不開夫子廟的大客流，以及項目文商旅綜合的創(chuàng)新定位?！?月14日下午3時，望著一撥撥涌進(jìn)來的游人，金陵長樂坊“掌門人”、南京正和承邦董事長吳正梅難掩喜悅，春節(jié)長假期間試營業(yè)，前三天客流22萬人次，首日銷售額超300萬元；開業(yè)近一月，雙休、節(jié)假日平均日客流五六萬人次，平日也有3萬人次，“中庭周邊還有不少鋪位被圍擋，一方面在完善營業(yè)手續(xù)，另一方面也是出于安全考慮，限制客流?！?/p>
春節(jié)假期，夫子廟景區(qū)累計吸引400萬游人，再列全國各大景區(qū)之首，落戶夫子廟的金陵長樂坊也以科舉文化為主線，10多名扮演算命先生、唐伯虎、錦衣衛(wèi)的NPC與游人互動，以沉浸式敘事重構(gòu)商業(yè)空間，把購物消費融入劇情體驗。三樓一家售賣手工酸奶的小店店主告訴記者，一份盒裝冰沙酸奶28元，每天可賣七八百盒。五樓是容納400人的演藝餐廳，演繹秦淮八艷情景劇，游人一邊用餐、一邊看劇，餐位費100元/人。
然而許多人不會想到，金陵長樂坊的前身，是一家服裝企業(yè)，先后改造成好又多、沃爾瑪超市，在改造成長樂坊前，老建筑沉寂多年?！笆且?guī)劃創(chuàng)新、城市更新，讓老廠房煥發(fā)新生?！崩罱úㄕf，老建筑由兩座“大盒子”拼接而成，總面積4萬多平方米，有2.8萬平方米屬于“歷史無證房”。秦淮區(qū)一面鼓勵產(chǎn)權(quán)方南京新工集團(tuán)補(bǔ)交了2.33億元用地增值收益金，把工業(yè)廠房、無證房變成有證、合法的商業(yè)用房，吸引江蘇正和承邦企業(yè)管理集團(tuán)——一家成功運(yùn)營南京景楓、華采天地等商企的管理集團(tuán)來“操盤”；一面組織規(guī)劃、住建、消防等部門協(xié)同服務(wù)，幫助承租方加固建筑、重構(gòu)空間，在入口處“掏出”巨大中庭，增加的10%面積不計入容積率。
“政府創(chuàng)新服務(wù)，國企勇于擔(dān)責(zé)，讓我們愿意投也敢于投?！眳钦氛f，長樂坊用地變?yōu)樯虡I(yè)用途后，注冊資本追加到1億元，投入2億多元對廠房裝修改造，這才成就了如今的“美輪美奐”。
而對于南京新工集團(tuán)來說，補(bǔ)交出讓金讓老建筑“改性”，不僅吸引來正和承邦前來“操盤”，還為資產(chǎn)抵押融資創(chuàng)造了條件。
“對于老城南，長樂坊填補(bǔ)了夫子廟—老門東片區(qū)的情感與功能空白。”李建波說，長樂坊已成為老城南地標(biāo)場所，既引流又分流，激活了產(chǎn)權(quán)方、運(yùn)營方和景區(qū)三方，是一個“一石三鳥”的更新項目。
緩交出讓金，
都市產(chǎn)業(yè)園“長紅”13年
同處城南，利用原南京第二機(jī)床廠改造的國創(chuàng)園，沒有夫子廟那樣的商業(yè)氛圍，但專心發(fā)展文創(chuàng)、設(shè)計、辦公等都市型產(chǎn)業(yè)，2013年開園以來一直保持著高出租率，是南京老廠房改造的“長紅項目”。
“老廠房改造要因地制宜，都市產(chǎn)業(yè)園依然前景可期?！蹦暇┙鸹鴦?chuàng)園項目負(fù)責(zé)人陳浩說，夫子廟吸引全市和各地游人，長樂坊每日租金20—30元/平方米，國創(chuàng)園商業(yè)配建面向園區(qū)和社區(qū)，只收8—10元/平方米，企業(yè)用房只收3元/平方米。好在國創(chuàng)園是金基集團(tuán)自有資產(chǎn)，可以耐心營造自己的“一方天地”，憑借工業(yè)遺存風(fēng)和合理產(chǎn)商比，吸引130多家企業(yè)進(jìn)駐，吸納就業(yè)3000余人。
嘗到老廠房改造的甜頭，金基集團(tuán)轉(zhuǎn)戰(zhàn)河西，把位于建鄴區(qū)興隆大街，同為其自有資產(chǎn)的南京第二機(jī)床廠分廠改造為“金基·智造園”，雖然出租面積才2萬多平方米，卻吸引比亞迪、固德威等20多家頭部企業(yè)設(shè)立分公司、研發(fā)中心和展示中心。
“老廠房位于河西，就要選擇適合新城發(fā)展的產(chǎn)業(yè)?！苯鸹ぶ窃靾@招商負(fù)責(zé)人陸穎說，河西新城主打現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，總部企業(yè)多，其研發(fā)、中試和展示環(huán)節(jié)不愿遠(yuǎn)離主城，老廠房低密度建筑、無柱空間，單層層高可達(dá)6—9米，裝修改造后正好滿足這些功能。為此金基·智造園定位“新工業(yè)類企業(yè)總部”，投資1.6億元改造，為比亞迪江蘇地區(qū)總部、零跑汽車度身定做了大面積臨街展示空間，為中科拜爾、固德威設(shè)計了辦公、研發(fā)一體用房。
為服務(wù)新城居民，金基·智造園還在規(guī)劃部門支持下，拆掉臨街2000平方米可租空間，為商鋪留出外擺空間、風(fēng)雨走廊，吸引米其林餐廳在內(nèi)的一批熱門餐飲，以及藝術(shù)展館、機(jī)車改裝等業(yè)態(tài)，工業(yè)遺存與潮流商業(yè)并存，園區(qū)整體出租率高達(dá)95%。
金基·國創(chuàng)園年營收6000萬元，運(yùn)營13年基本收回投資，金基·智造園運(yùn)轉(zhuǎn)5年，年營收3500萬元。陳浩認(rèn)為，這兩個園區(qū)運(yùn)轉(zhuǎn)較好，原因一是自行運(yùn)營，運(yùn)營方即是產(chǎn)權(quán)方，不用交租金；二是南京“五年過渡期內(nèi)緩交土地出讓金”政策支持，極大降低初期投資成本。以國創(chuàng)園為例，作為“工轉(zhuǎn)研”項目，出讓金要1億元，改造花2億元，加上約2000名老廠職工安置，如果當(dāng)初交了出讓金，運(yùn)營前景還真不好說。
資產(chǎn)不能抵押，
“二房東”快速擴(kuò)張難
有別于金基自持資產(chǎn)，南京老廠房改造多為承租經(jīng)營?！皹I(yè)界稱我們?yōu)椤繓|’，有頗多貶義，其實我們是專業(yè)的城市更新運(yùn)營商?！蹦暇╁\創(chuàng)集團(tuán)接盤改造了南京市區(qū)一批老舊商務(wù)樓宇，錦創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園總經(jīng)理夏可斌說，正是正和承邦、錦創(chuàng)等“二房東”的操盤，讓大批老舊廠房（樓宇）活力再生。
南京錦創(chuàng)的“成名之作”，是太平南路上的九龍大廈。這座建于1996年的低效樓宇，2014年創(chuàng)稅才幾十萬元，錦創(chuàng)集團(tuán)接手后，由外而內(nèi)進(jìn)行煥新改造：外立面干掛大理石，樓內(nèi)各樓層配置電子顯示屏、多功能會議室，搖身一變?yōu)楝F(xiàn)代商務(wù)樓宇，吸引華夏保險、君康人壽、黑石科技等金融服務(wù)類企業(yè)入駐，到2020年，樓宇稅收貢獻(xiàn)已達(dá)2億元，由此連續(xù)6年躋身太平南路“億元樓宇”行列。
南京錦創(chuàng)的另一個“大手筆”，是把珠江路東鼎大廈改造為錦創(chuàng)書城，投入3500萬元購書14萬余冊，傳統(tǒng)櫥窗以書墻替代?！按髽浅凶夂贤?年，我們花了8個月思考如何改造，結(jié)論是‘書城+’商業(yè)綜合體?！毕目杀笳f，大樓改造后獨特的書香場景，每天有數(shù)千市民前來打卡，吸引了必勝客、元祖、麥當(dāng)勞、奈雪等輕食餐飲，以及鳳凰網(wǎng)江蘇總部、知乎、搜狐、大疆等頭部數(shù)字科企入駐。
“有時舊樓改造的費用，相當(dāng)于重建一棟新樓?！毕目杀笠詵|鼎大廈為例說，裝修改造投入過億元，預(yù)計10年才能收回成本，可作為“二房東”，很難獲得銀行貸款，企業(yè)發(fā)展只能靠自我積累，難以實現(xiàn)快速規(guī)模擴(kuò)張?？稍谏虾：秃贾?，老舊廠房（樓宇）更新項目若租賃方現(xiàn)金流清晰，通?？梢酝ㄟ^抵押融資的方式獲取資金支持。
作為“二房東”，雖然投入了巨資改造老舊廠房（樓宇），資產(chǎn)融資處置權(quán)卻很小，經(jīng)營用途限制又很多，對此位于南京城南、把原南京棉紡廠改造成“悅動新門西產(chǎn)業(yè)園”的萬科集團(tuán)也是感同身受。記者現(xiàn)場看到，萬科對老廠房進(jìn)行了加固和做舊處理，建筑高低錯落，風(fēng)格古樸雄渾，與周邊明城墻、老街區(qū)十分協(xié)調(diào)。但園區(qū)負(fù)責(zé)人表示，園區(qū)空置了不少載體，本想引進(jìn)酒店等業(yè)態(tài)，可酒店經(jīng)營需要特許經(jīng)營證，但老廠房沒有產(chǎn)權(quán)證，過不了消防要求。
同樣受限于土地屬性，“二房東”300平方米以上的餐飲也做不了。原先位于悅動新門西的一家爵士bar經(jīng)營了三四年，由于沒有產(chǎn)權(quán)證與“二消準(zhǔn)入”，票務(wù)無法掛靠網(wǎng)站與APP售賣，就被迫搬走了?！笆聦嵣?，園區(qū)除了60多家企業(yè)，還進(jìn)駐了社區(qū)中心、轄區(qū)派出所，并擁有籃球、健身、攀巖等項目，早已成為‘開放的大社區(qū)’，建筑裝修也符合消防規(guī)范，為何不能引入這些經(jīng)營性、參與性項目呢？如能引入，既能豐富居民消費選擇，又增強(qiáng)了園區(qū)造血能力?！边@位負(fù)責(zé)人說。
短 評 >>>
老廠房改造，容缺即賦能
從金陵長樂坊的“火爆”到國創(chuàng)園的“長紅”，見證了財稅、資規(guī)等部門的政策支持，對老舊廠房（樓宇）改造運(yùn)營有多么關(guān)鍵，而錦創(chuàng)、萬科等企業(yè)的期盼，也說明有關(guān)城市更新的許多政策措施還沒完全到位，尚有堵點待破，支持還需加力。
相較于新開樓盤和項目，老廠房存在著很多“先天不足”，建筑老舊、遺留問題多、改造成本大、土地“改性”困難。但老廠房也有諸多“先天優(yōu)勢”，建筑密度低、歷史價值大、“情感故事”多。改造利用好老廠房，有利于發(fā)展都市經(jīng)濟(jì)，激活老城活力，保護(hù)工業(yè)遺產(chǎn)。這就要求相應(yīng)的用地、規(guī)劃許可都應(yīng)隨之調(diào)整，在項目審批、竣工驗收、經(jīng)營項目上根據(jù)現(xiàn)實情況，對一些枝節(jié)問題、非必要手續(xù)“容缺辦理”“寬容許可”，在稅費管理上多予少取，讓投資方輕裝上陣。
改造老廠房，容缺即賦能。有關(guān)部門若不解決長樂坊歷史形成的無證房問題，允許國創(chuàng)園等緩交土地出讓金，這些園區(qū)（項目）不會有如今的大好局面。同樣道理，一些園區(qū)消防措施明明已經(jīng)到位，只是由于老廠沒有產(chǎn)權(quán)證，或是用地沒有“改性”，卻不能經(jīng)營酒店和酒吧，是相關(guān)規(guī)定仍顯刻板，思想還不夠解放。
讓老廠房、老舊樓宇改造投入有回報、運(yùn)營有保障，尤其是既懂“投資邏輯”又善“運(yùn)營邏輯”的社會資本介入，是城市更新可持續(xù)、高質(zhì)量推行的關(guān)鍵。日前發(fā)布的《推進(jìn)江蘇城市高質(zhì)量發(fā)展行動方案》提出，建立可持續(xù)的城市建設(shè)運(yùn)營投融資機(jī)制，建立混合兼容正負(fù)面清單管理制度。這要求我們進(jìn)一步解放思想，創(chuàng)造有利于城市更新的一系列政策安排。對老廠房改造作出容缺許可，城市換來的不僅是舊廠新貌、人氣園區(qū)，還有產(chǎn)業(yè)回血、就業(yè)回流、活力再生。
新華日報·交匯點記者 劉春 楊昉 顧巍鐘 實習(xí)生 魏彤彤