【紫牛頭條】你出錢裝修我?guī)湍愀邇r出租房子，江浙多地“京瑞居”用戶錢花了收不到租金
來源： 紫牛新聞
2026-01-22 19:10:00
圖為被業(yè)主稱裝修質(zhì)量低劣的房屋
近日，浙江杭州的代先生向揚子晚報紫牛新聞記者投訴稱，數(shù)月前，一名自稱京瑞居互聯(lián)網(wǎng)民宿平臺的業(yè)務員聯(lián)系他，說可以遠高于市場價的租金托管其閑置的毛坯房，條件是先付錢委托其精裝修，用于民宿經(jīng)營及康養(yǎng)旅居。然而，代先生支付12萬元，房子裝修一半后卻停工至今。
這樣的“劇情”不僅在浙江多地上演，南京及無錫上百位業(yè)主均有同樣的遭遇。南京的黃先生交了近30萬元，房子裝修成“半拉子”后停工；無錫的姜先生付了31萬元，裝修質(zhì)量低劣，他預估裝修成本6、7萬元。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，京瑞居名下多家公司參與受害業(yè)主房子的裝修和運營，其套路以遠高于市場的租金攬房，套取裝修款，且涉嫌運營數(shù)據(jù)造假，遭遇此套路的浙江及江蘇的受害者初步統(tǒng)計超千余戶，且無法收取租金。
圖為被業(yè)主稱裝修質(zhì)量低劣的房屋
兩業(yè)主各支付30萬裝修款，一套成“半拉子”一套質(zhì)量低劣
“我在建德市有套105平的毛坯房，京瑞居的工作人員一直給我打電話，最終被對方報的保底租金打動，落入其圈套。”代先生說。記者看到，代先生簽訂的合同約定由杭州大瑞裝飾工程有限公司裝修（簡稱杭州大瑞），交由杭州住滿滿運營管理有限公司運營，合同“授權簽字人”均為詹某?！敖涣?2萬裝修款，裝了一小部分就撤場了，現(xiàn)場預估約兩三萬元?！贝壬f。
圖為被業(yè)主稱裝修質(zhì)量低劣的房屋
南京的黃先生在句容購買了一套別墅，面積200平方米，毛坯房，一直空置。2025年5月份，他陸續(xù)接到京瑞居工作人員的電話，并開出相對優(yōu)越的條件，黃先生動心了?！拔疫@套房子離茅山風景區(qū)不遠，他們說用于做民宿，聽著合理，收益也不錯?！秉S先生告訴記者，跟啟誠創(chuàng)建（杭州）智能整裝有限公司（簡稱杭州啟誠創(chuàng)建）鑒定了裝修合同，又委托南京滿住科技有限公司運營，合同“授權簽字人”均為楊某。
黃先生支付了30萬元裝修款，去年11月，裝修人員突然撤走了，業(yè)務員也聯(lián)系不上?！俺闪恕肜印こ蹋b修成本估計就幾萬塊錢。”黃先生說，在京瑞居出現(xiàn)問題之時，其業(yè)務員卻還催他續(xù)交裝修款。
圖為業(yè)主支付裝修款的證據(jù)
無錫的姜先生在當?shù)貫I湖區(qū)有一套150平方米湖邊小別墅，和杭州大瑞簽訂裝修合同，跟無錫滿屋科技有限公司簽訂運營合同。記者看到，合同簽字人均為馮某?！拔抑Ц读?0萬的裝修款，從2024年12月到2025年5月份，房子一直沒有動。在我多方投訴后，才勉強裝修好，但質(zhì)量非常差?！苯壬f，衛(wèi)浴用的都是雜牌，地面全是強化地板，到處翹皮空鼓，毛估裝修值5、6萬塊錢。
揚子晚報紫牛新聞記者梳理發(fā)現(xiàn)，此前有多家媒體曝光了杭州、寧波等地多位業(yè)主，均與京瑞居簽署了房屋裝修和運營合同，或裝成“半拉子”工程，或裝修質(zhì)量低劣。
圖為未付房租的京瑞居繼續(xù)發(fā)送喜報
遠高于市場的月租金成“誘餌”，初步統(tǒng)計受害業(yè)主超千戶
“想著房子一直空著，簽約運營5年，即便支付了裝修費，考慮綜合收益，不虧。本想收點房租，沒想到他惦記的卻是你的裝修款?！倍辔皇芎I(yè)主告訴記者，京瑞居工作人員攬房的殺招就是遠高于市場真實價格的月租金，成為打動業(yè)主跟其簽約的“誘餌”。
圖為多個地區(qū)受害業(yè)主群
“我句容的這套房子，京瑞居給的月租金是6500元，比旁邊高很多。扣除預估裝修價值10萬元，他賺走了我近20萬元的裝修款。”黃先生告訴記者，他另有一套位于南京溧水的兩居室，京瑞居報的月租金1800元，而同小區(qū)同樣的房子月租金僅900元。
無錫的姜先生告訴記者，扣除裝修款，京瑞居“盡賺”他近20萬的裝修款。根據(jù)運營合同的約定，京瑞居承諾月租金為8000元。他說，“實際市場租金遠比這低，我這套房子以月租金3100元出租，兩個月過去了，一直無人愿意承租?！?/p>
圖為業(yè)主支付裝修款的證據(jù)
代先生也告訴記者，約定20萬的裝修款他實際支付了12萬，扣除裝修價值3萬余，京瑞居實際賺走8萬元?！熬┤鹁咏o出的月租金是6000元，同小區(qū)的房子月租金為2000元?！贝壬f。
圖為多個地區(qū)受害業(yè)主群
揚子晚報紫牛新聞記者經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，涉及京瑞居通過高租金攬房裝修且多尚未運營的案例，僅南京受害的業(yè)主，目前已近30戶。在無錫遭遇京瑞居同樣套路的受害人超過40戶。在標明為涉及京瑞居“民宿群”字樣的三個群中，共有杭州市臨安區(qū)、寧波、紹興超過400戶。另兩個被京瑞居套路的業(yè)主群，總共超過940余人，初步統(tǒng)計京瑞居的受害業(yè)主超千戶。
“這940人里，有上海、江蘇、浙江、安徽等地的業(yè)主，都是被京瑞居套路后，均收不到租金，損失慘重?！倍辔皇芎I(yè)主告訴記者。
圖為京瑞居集團架構圖
收3個半月房租5個月僅用電15度，京瑞居民宿運營涉嫌數(shù)據(jù)造假
記者了解到，從2025年8月份開始，多地業(yè)主陸續(xù)收不到京瑞居支付的房租，不少裝修一半的房子再無下文，?！八麄兊倪\營數(shù)據(jù)還造假，有很多業(yè)主收到過租金，但發(fā)現(xiàn)房子根本沒有出租過?！倍辔粯I(yè)主告訴記者。
姜先生稱，合同約定2025年8月份民宿開始運營，但直到10月15日才付第一筆租金8500元，超出了約定租金?！熬┤鹁庸ぷ魅藛T告訴我，拖到10月份是后臺刷新出來了運營數(shù)據(jù)，上個月30天里有22天租出去了。但10月16日我來查水電費，全部是零，分戶電表沒裝，開通了燃氣，但管道都沒接，他所稱運營收入都是假的?！苯壬鷮τ浾哒f。
浙江安吉一位業(yè)主也稱，她調(diào)取電費記錄，從2025年5月開始上架運營，至11月，僅9月份產(chǎn)生電費8.52元，其余月份電費均為0元，且同期沒有產(chǎn)生任何水費。然而，京瑞居提供的可查詢每月運營情況的小程序數(shù)據(jù)顯示，每月均有民宿客戶入住，如9月份，顯示“間夜數(shù)”19個，該月出租率63.33%。
記者通過天眼查查詢發(fā)現(xiàn)，上述參與房屋裝修的杭州大瑞2024年12月更名為合肥大瑞，2025年1月又更名為日初創(chuàng)建（杭州）智能科技有限公司，其持股99%的大股東為浙江康旅星宮智能科技有限公司（簡稱浙江康旅星宮），顯示“經(jīng)營異?！保⑸婕岸嗥鹧b飾裝修合同糾紛。而杭州啟誠創(chuàng)建與杭州日初創(chuàng)建的持股方及面臨的窘境如出一轍。
股權穿透顯示，南京滿住科技有限公司的持股99%大股東仍為浙江康旅星宮，有提示稱其“因登記的住所或經(jīng)營場所無法聯(lián)系而被列入企業(yè)經(jīng)營異常名錄”。無錫滿屋科技有限公司、杭州住滿滿運營管理有限公司與“南京滿住”均面臨同樣的情況。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，這些裝修與運營背后的公司均為大股東浙江康旅星宮。天眼查顯示，其持股70%的山東京瑞朋友信息科技有限公司法定代表人姜某，出現(xiàn)在上述多家公司股東或受益所有人行列。另有明實企業(yè)管理（北京）合伙企業(yè)（有限合伙）持股20%，其執(zhí)行事務合伙人（也稱合伙負責人）為張某某。多方證據(jù)顯示，張某某正是上述京瑞居高租金攬房的幕后實控人。
記者獲得的一份“京瑞居團隊”宣傳資料顯示，最顯眼的張某某被稱為京瑞集團CEO/創(chuàng)始人、京瑞居康養(yǎng)旅居民宿連鎖品牌創(chuàng)始人。排次位的為京瑞運營VP/COO的沈某，姜某則為團隊排首位的媒體VP。
在京瑞居品牌介紹手冊里，LOGO為“京瑞居”的集團架構里，其裝修業(yè)務欄為杭州啟誠創(chuàng)建，運營業(yè)務欄為杭州住滿滿運營管理有限公司。
圖為運營民宿涉嫌造假的電費數(shù)據(jù)
浙江余杭經(jīng)偵大隊稱沒有犯罪事實！ 律師：數(shù)據(jù)造假、虛假運營，超出常規(guī)合同糾紛范疇
記者了解到，浙江及江蘇多位京瑞居的受害者被要求到杭州市公安局余杭區(qū)分局經(jīng)偵大隊報案或郵寄相關資料報案。1月20日，記者致電余杭區(qū)公安分局，一位陳姓警官回應稱，經(jīng)該局認定，京瑞居沒有犯罪事實。多位業(yè)主向記者證實，他們控告張某某等人合同詐騙一事，余杭區(qū)公安分局已決定不予立案，但他們已申請行政復議。
隨后，記者多次致電京瑞居創(chuàng)始人張某某的電話，均顯示無法接通，并轉(zhuǎn)至語音留言。記者分別致電上述多家公司工商注冊留下的聯(lián)系方式，均無人接聽或關機。3名合同“授權簽字人”中一人關機一人停機，另一人馮某告訴記者，他早已辭職離開。對于合同上的簽名，他稱是公司的安排，自己根本就不知情。
南京一位律師告訴記者，表面上看，該案例中京瑞居以高租金攬房，業(yè)主付裝修款，雙方自愿簽訂裝修及運營合同，涉及合同糾紛。但實際上，該公司主觀上已構成違約。那他到底是因運營失敗導致出現(xiàn)困境，還是涉嫌通過數(shù)據(jù)造假、虛假運營等方式特意來“賺取”裝修款差價？目前尚未可知。如果其“賺取”裝修款的數(shù)額確實過大，涉及人數(shù)確實眾多，形成普遍事實，從量變到質(zhì)變，那已超出常規(guī)合同糾紛范疇，性質(zhì)就完全變了。揚子晚報紫牛新聞記者 梅建明
校對 王菲